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상가·사무실 임대·매매 전에 알아야 할 것들
권리금은 어떻게 계산할까, 내 계약은 법으로 어디까지 보호받을까, 이 자리는 시세 대비 비싼 걸까, 꼬마빌딩 수익률은 어떻게 봐야 할까. 부산 비주거용 전문 스마일부동산중개법인이 실제 시세 데이터와 함께 정리했습니다.
계약·법률
상가 권리금이란? 종류·계산법·회수 보호까지 한눈에
상가를 구할 때 가장 먼저 마주치고, 가장 헷갈리는 것이 권리금입니다. 종류와 계산 방법, 그리고 법으로 보호되는 범위를 알면 협상에서 휘둘리지 않습니다.
자세히 보기 →상가건물 임대차보호법 핵심 — 임차인이 꼭 알아야 할 5가지
상가는 한번 자리 잡으면 옮기기 어렵습니다. 임차인을 보호하는 법의 핵심 다섯 가지만 알아도 계약과 갱신에서 불리함을 크게 줄일 수 있습니다.
자세히 보기 →상가 임대차 계약 전 체크리스트 — 계약서에 도장 찍기 전 확인할 9가지
상가 계약의 분쟁 대부분은 계약 전에 확인할 수 있었던 것들입니다. 도장 찍기 전 이 아홉 가지만 점검하면 큰 사고를 거의 막을 수 있습니다.
자세히 보기 →렌트롤·임대현황표 보는 법 — 임차인 있는 건물 매매 전 확인
임차인이 있는 건물을 살 때 렌트롤은 매매가의 근거입니다. 표에 적힌 숫자가 실제로 맞는지 확인해야 합니다.
자세히 보기 →상가 원상복구, 어디까지 해야 하나 — 범위·책임·분쟁 예방
퇴거할 때 가장 흔한 분쟁이 원상복구입니다. 법의 기본값과 특약의 효력, 그리고 입주 첫날 해 둘 일 하나를 알면 대부분의 다툼을 예방할 수 있습니다.
자세히 보기 →건물주가 바뀌면 임차인은 어떻게 되나 — 계약·보증금·월세의 운명
어느 날 '건물이 팔렸다'는 통보를 받아도 당황할 필요 없습니다. 요건만 갖췄다면 내 계약은 새 건물주에게 그대로 이어집니다.
자세히 보기 →전대차(재임대) 제대로 알기 — 동의 없는 전대의 위험
임차인에게서 다시 빌리는 전대차는 구조상 한 단계 위 계약이 흔들리면 함께 위험해집니다. 들어가는 쪽도, 내주는 쪽도 임대인 동의가 출발점입니다.
자세히 보기 →보증금을 안 돌려줄 때 — 소송 전에 분쟁조정위원회부터
임대인과 말이 안 통할 때 곧장 소송으로 가면 시간과 비용이 큽니다. 그 사이에 법이 만들어 둔 공식 절차가 분쟁조정위원회입니다.
자세히 보기 →등기부에 '신탁'이 보이면 — 보증금을 지키는 확인 절차
신탁 건물 임대차 사고는 매년 반복되는 유형입니다. 어렵지 않습니다 — 등기부에서 '신탁' 두 글자를 봤다면, 계약 전에 세 가지만 확인하면 됩니다.
자세히 보기 →상가 관리비, 이제 내역을 받아볼 수 있다 — 2026년 5월 시행
차임은 5%까지만 올릴 수 있는데 관리비로 슬쩍 더 받는 '깜깜이 관리비'. 2026년 5월부터 임차인이 요청하면 임대인이 관리비 내역을 내역서로 보여줘야 합니다.
자세히 보기 →상가 보증금, 등기부에서 위험을 읽는 법
보증금의 안전은 계약서가 아니라 등기부가 결정합니다. 갑구와 을구에서 봐야 할 위험 신호, 그리고 간단한 가늠법을 알려드립니다.
자세히 보기 →임대인이 제소전화해를 하자고 할 때 — 서명 전 확인 3가지
권리금이 크거나 시설 투자가 큰 상가일수록 임대인이 제소전화해를 계약 조건으로 거는 일이 많습니다. '형식적인 절차'가 아니라 확정판결급 효력이 생기는 제도이니, 내용을 알고 서명해야 합니다.
자세히 보기 →상가 보증금 지키는 두 가지 — 사업자등록·확정일자(대항력·우선변제)
보증금을 떼이는 사고는 대부분 '건물이 경매로 넘어갔는데 내 순위가 밀려서'입니다. 입주하자마자 두 가지만 갖추면 그 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
자세히 보기 →환산보증금이란 — 내 상가가 임대차보호법 보호를 받는지 가르는 숫자
상가 임대차에서 '내가 임대차보호법의 보호를 받느냐'를 가르는 숫자가 환산보증금입니다. 계산은 간단하지만, 이 한 줄이 5% 증액상한·우선변제 같은 보호의 적용 여부를 결정합니다.
자세히 보기 →소액임차인 최우선변제 — 경매에서 보증금 일부를 가장 먼저 받는 법
건물이 경매로 넘어가면 보통 은행 근저당이 먼저 배당받습니다. 그런데 보증금이 작은 임차인은 그 은행보다도 먼저 보증금 일부를 받을 수 있는데, 이것이 최우선변제입니다.
자세히 보기 →사무실 원상복구 - 퇴거 비용과 특약에서 확인할 것
사무실 계약에서 퇴거 시 원상복구는 입주할 때보다 더 크게 다투는 항목입니다. 기존 인테리어를 그대로 썼더라도 누가, 어디까지 철거할지 계약서에 없으면 분쟁이 생깁니다.
자세히 보기 →사무실 임대차 계약 특약 모음 - 꼭 적어둘 조건
사무실 계약에서 구두 약속은 오래가지 않습니다. 렌트프리, 관리비, 주차, 인테리어, 원상복구처럼 돈이 되는 조건은 계약서 특약으로 남겨야 합니다.
자세히 보기 →상가 임대차 중도해지·폐업 — 위약금과 보증금은 어떻게 되나
계약 기간이 남았는데 사정이 생겨 나가야 할 때가 있습니다. 임차인이 일방적으로 해지할 수 있는지, 위약금은 어떻게 정해지는지부터 알아야 손해를 줄입니다.
자세히 보기 →임대료를 올려달라고 할 때 — 상가 차임 증감과 5% 상한
상담에서 가장 많은 질문이 '월세를 올려달라는데 응해야 하느냐'입니다. 시점(기간 중인지 갱신 때인지)과 환산보증금에 따라 답이 갈립니다.
자세히 보기 →깔세·단기임대란 — 팝업·단기 점포의 장단점과 함정
행사·팝업·시즌 장사처럼 짧게 쓸 자리를 찾을 때 등장하는 것이 깔세(단기임대)입니다. 빠르고 가볍지만, 일반 임대차와 보호 수준이 다릅니다.
자세히 보기 →상가 보증금 못 받고 나갈 때 — 임차권등기명령과 반환소송
보증금을 못 받았는데 가게를 비워야 한다면, 그냥 나가면 안 됩니다. 점유를 풀기 전에 임차권등기명령으로 권리를 박아두는 것이 먼저입니다.
자세히 보기 →상가 양도양수 — 점포를 넘기고 넘겨받을 때 챙길 것
장사를 넘기거나 넘겨받는 양도양수는 권리금만 주고받으면 끝이 아닙니다. 임대인 동의, 세금, 인허가까지 한 번에 정리해야 뒤탈이 없습니다.
자세히 보기 →계약갱신요구권 — 상가 임차인이 10년 보장받는 법
'1년 계약했는데 1년 뒤 나가야 하나' 걱정하는 임차인이 많지만, 상가 임차인에겐 최장 10년까지 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 단, 행사 방법과 예외를 알아야 지킵니다.
자세히 보기 →묵시적 갱신 — 통지 없이 자동 연장될 때 생기는 일
아무도 아무 말 없이 계약 기간이 지나갔다면, 계약은 끝난 게 아니라 자동으로 연장됩니다. 이 묵시적 갱신의 기간과 해지 조건은 갱신요구권과 달라 따로 알아둬야 합니다.
자세히 보기 →사무실 임대차 계약 전 체크리스트 - 도장 찍기 전 12가지
사무실 계약 사고는 대부분 계약 전에 확인할 수 있었던 항목에서 생깁니다. 서류, 비용, 사용 조건, 퇴거 조건을 나눠 보면 놓치는 부분이 줄어듭니다.
자세히 보기 →상가 임대 놓기 — 임대인이 알아야 할 기본
상가를 임대 놓을 때 임대인이 미리 알아두면 좋은 기본을 정리했습니다. 좋은 임차인을 들이고 분쟁을 줄이는 출발점입니다.
자세히 보기 →임대인의 갱신 거절과 명도 — 언제, 어떻게 내보낼 수 있나
'이제 그만 나가달라'는 한마디가 통하지 않을 때가 많습니다. 임대인이 갱신을 거절하고 점포를 돌려받을 수 있는 경우와 절차를 정리했습니다.
자세히 보기 →임대 중인 상가를 사고팔 때 — 임차인 승계와 검증
임차인이 있는 상가를 사고팔 때는 건물만 넘기는 게 아니라 '임대차 관계'가 통째로 넘어갑니다. 보증금·계약 조건이 그대로 따라오니 검증이 다릅니다.
자세히 보기 →메디컬 임대차 특약 - 개설신고 반려·설비 증설 위험 다루기
의원 개원은 인테리어·장비 투자가 큰 만큼, 개설이 막히거나 설비 증설이 안 될 때를 대비한 특약을 계약 단계에서 검토해 두는 것이 좋습니다. 구체 문구는 개별 사정에 맞춰 조율해야 합니다.
자세히 보기 →상가 가계약금, 돌려받을 수 있나 — 걸기 전에 확인할 4가지
'자리 잡아두게 일단 100만 원만 보내세요'는 상가 계약에서 아주 흔한 장면입니다. 문제는 마음이 바뀌었을 때입니다 — 가계약금이 돌아오는지는 '보낸 돈의 이름'이 아니라 '그때 어디까지 합의했는지'로 갈립니다.
자세히 보기 →상가 화재보험, 임차인도 들어야 하나 — 불나면 누가 배상하는가
'건물주가 보험 들었다니까 나는 괜찮겠지'는 임차인이 가장 흔하게 하는 오해입니다. 임차한 가게에서 난 불은 기본적으로 임차인이 책임을 져야 하는 구조이고, 임대인의 건물보험이 임차인을 지켜주지 않습니다.
자세히 보기 →법인 명의로 사무실 계약하기 — 서류·확인사항·개인 명의의 함정
법인의 사무실 계약은 개인 계약보다 서류가 몇 장 늘어날 뿐, 어렵지 않습니다. 진짜 문제는 '귀찮아서 대표 개인 명의로' 계약할 때 생깁니다.
자세히 보기 →사무실 옮기면 끝이 아니다 — 법인 본점 이전의 후속 행정 순서
이삿짐을 다 옮겨도 법인의 이전은 끝난 게 아닙니다. 등기부의 본점 주소, 사업자등록, 4대보험 — 서류상의 회사도 함께 이사해야 하고, 등기는 기한이 있습니다.
자세히 보기 →원하는 조건을 말씀해 주세요
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