상가 원상복구, 어디까지 해야 하나 — 범위·책임·분쟁 예방

특약이 없을 때의 기본값

임차인은 계약이 끝나면 빌린 공간을 원래 상태로 되돌려 반환할 의무가 있습니다(민법상 원상회복 의무). 여기서 '원래 상태'란 원칙적으로 내가 입주했을 당시의 상태를 말합니다.

그래서 별도의 약정이 없다면, 전 임차인이 설치해 둔 인테리어·시설까지 내가 철거할 의무는 없다는 것이 판례의 입장입니다. 내가 설치하거나 변경한 부분을 되돌리면 됩니다.

또한 통상적인 사용에 따른 자연스러운 마모나 노후(벽지 변색, 바닥의 가벼운 흠집 등)는 일반적으로 임차인이 복구할 대상이 아닙니다.

특약이 있으면 이야기가 달라진다

권리금을 주고 시설을 승계해 들어간 경우, 임대인이 '승계 시설을 포함해 공실 상태로 복구한다'는 특약을 요구하는 일이 많습니다. 이런 특약에 서명했다면 전 임차인 시설까지 철거 범위에 들어갈 수 있습니다.

따라서 계약 전에 복구의 기준 시점(입주 당시 상태인지, 공실 상태인지)과 작업 수준(철거만인지, 바닥·벽 마감 복원까지인지)을 문구로 확인해야 합니다. '원상복구한다' 한 줄만 있는 계약서가 분쟁의 출발점입니다.

입주 첫날 해 둘 한 가지 — 사진

복구 분쟁의 본질은 '입주 당시 상태'를 누구도 입증하지 못하는 데 있습니다. 입주 시점에 내부 전체(바닥·벽·천장·설비)를 사진과 영상으로 남기고, 가능하면 계약서에 첨부해 두세요. 문구 열 줄보다 사진 한 세트가 강력합니다.

퇴거할 때는 복구 범위를 임대인과 서면(문자)으로 합의한 뒤 공사하고, 완료 후 함께 검수하는 순서가 안전합니다. 임대인이 일방적으로 산정한 견적을 보증금에서 빼겠다고 하면, 실제 손해 기준으로 다툴 수 있습니다.