상가 계약 전 현장 설비 체크 6가지 — 가스·배기·배수·층고·누수·소음

① 도시가스 — 음식점이라면 1번

건물에 도시가스가 들어와 있는지, 내 호실까지 배관이 오는지, 화구 수를 감당할 용량인지를 확인합니다. 미인입 건물의 인입 공사는 거리·도로 굴착 여부에 따라 비용이 수백만 원 단위까지 커지고 기간도 수 주 이상 걸릴 수 있어, 오픈 일정과 직결됩니다. 같은 자리에서 음식점이 영업했던 이력이 있다면 좋은 신호입니다.

② 배기 덕트 — 비용보다 '경로'가 문제

주방 배기는 덕트를 어디로 빼느냐가 전부입니다. 옥상으로 올리는 경로는 외벽·공용부를 지나 건물(집합건물은 관리단) 동의가 필요하고, 외벽으로 바로 빼면 위층·이웃의 냄새 민원이 따라옵니다. 건물 외벽과 옥상을 한 바퀴 돌며 기존 덕트 자리가 있는지 보고, 동의 가능 여부를 계약 전에 확인하세요. 위층이 주거인 건물은 민원 리스크가 구조적으로 큽니다.

③ 급배수 — 바닥 배수구와 방수

주방 바닥 물청소가 필요한 업종은 바닥 배수구(트렌치)가 핵심입니다. 없으면 바닥을 올리는 공사가 필요해 비용이 커지고 층고를 잡아먹습니다. 2층 이상에 주방을 들이면 방수 공사가 사실상 필수이고, 아래층 누수 분쟁의 책임 문제까지 얽히니 특약으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

④ 층고와 바닥 하중

광고의 층고는 구조체 기준인 경우가 많아, 실제로 쓸 수 있는 높이는 보와 배관·덕트 아래까지입니다. 헬스장·스크린골프·창고처럼 높이가 필요한 업종은 현장에서 보 아래 높이를 직접 재 보세요.

무거운 장비나 적재가 많은 업종은 바닥 하중도 변수입니다. 사무실 용도로 설계된 층에 중량 장비를 들이는 계획이라면 건물 측에 구조 확인을 요청하는 것이 안전합니다. 층고가 높다고 임의로 복층을 만드는 것은 무단 증축(위반건축물)이 될 수 있으니 주의하세요.

⑤ 누수·결로 이력

최상층, 지하, 외벽 코너 호실은 누수·결로 고위험 위치입니다. 천장과 벽 모서리의 얼룩, 유난히 새것인 부분 도배를 살피고, 관리사무소나 이웃 점포에 '장마철에 어땠는지'를 물어보는 것이 가장 정확합니다. 건조한 계절에 멀쩡해 보이다 장마에 터지는 것이 누수 분쟁의 전형이니, 누수 이력이 없다는 점을 계약서에 고지 문구로 받아 두면 좋습니다.

⑥ 소음·진동과 실외기 자리

음악·운동·심야 업종은 위아래 호실의 용도(주거·학원·의원 여부)가 민원 리스크를 결정합니다. 방음 공사는 소리에는 효과가 있어도 진동에는 한계가 있다는 점도 알아 두세요.

에어컨 실외기 자리도 의외로 계약을 깨는 항목입니다. 설치 위치(옥상·외벽)가 있는지, 관리단이 위치를 통제하는지, 실내기와의 배관 거리가 너무 길지 않은지 확인하세요.

• 도시가스: 인입·호실 배관·용량
• 배기: 덕트 경로와 건물 동의
• 배수: 트렌치 유무·2층 이상 방수
• 층고·하중: 보 아래 실측·중량 장비 확인
• 누수: 고위험 위치 이력 확인
• 소음·실외기: 인접 용도·설치 자리