Guide · 비용·시세
꼬마빌딩 수익률 계산법 — NOI·공실·대출이자까지 보기
'수익률 5%'라는 말만으로는 부족합니다. 어떤 임대료를 기준으로, 어떤 비용을 뺐는지 봐야 진짜 수익률이 나옵니다.
한 줄 답
꼬마빌딩 수익률은 월세만으로 계산한 표면수익률과 실제 비용을 반영한 실질수익률을 구분해야 합니다. NOI는 임대수입에서 운영비를 뺀 순영업소득이고, 공실·수선비·대출이자·취득 부대비용을 반영해야 매수자의 실제 현금흐름을 판단할 수 있습니다.
표면수익률과 실질수익률은 다릅니다
표면수익률은 보통 연 월세를 매매가로 나눈 단순 수치입니다. 빠르게 비교할 때는 유용하지만, 보증금, 공실, 관리비, 수선비, 세금, 대출이자를 빼먹으면 실제 체감과 크게 달라집니다.
실질수익률은 매수자가 실제로 넣는 돈과 실제로 남는 돈을 기준으로 봅니다. 같은 월세라도 대출 비율, 금리, 공실 기간, 노후 수선비에 따라 결과가 달라집니다.
NOI부터 계산하세요
NOI는 순영업소득입니다. 월세, 관리비 수입, 주차수입 같은 반복 수입에서 청소, 공용전기, 수도, 승강기, 소방, 보험, 일반 수선비 같은 운영비를 뺀 금액입니다.
건물 자체의 수익력을 보려면 대출이자보다 먼저 NOI를 봅니다. 이후 대출 조건과 세금 구조를 넣어 매수자의 실제 현금흐름을 따져봅니다.
민감도까지 봐야 안전합니다
투자는 숫자가 조금만 바뀌어도 결과가 달라집니다. 금리가 1%p 오르면 월 이자가 얼마나 늘어나는지, 공실이 3개월 생기면 연 수익률이 얼마나 줄어드는지, 승강기 교체비가 생기면 몇 년치 순수익이 사라지는지 계산해 봐야 합니다.
- 금리 +1%p 시 월 현금흐름
- 공실 3개월·6개월 시 연 수익률 변화
- 노후 수선비 반영 후 수익률
- 현재 임대료가 주변 시세보다 높은지 낮은지
스마일부동산의 상담 방식
스마일부동산은 매도인이 제시한 수익률을 그대로 전달하기보다 임대차계약서, 실제 입금내역, 주변 임대 시세, 건물 상태를 함께 보고 보수적으로 비교합니다.
수익률은 보장할 수 있는 숫자가 아니라 가정값에 따른 참고 지표입니다. 그래서 어떤 자료를 근거로 계산했는지, 어떤 위험을 아직 확인하지 못했는지까지 함께 안내합니다.
스마일부동산 확인 포인트
상가건물 매매는 자료 검증과 현장 확인이 함께 필요합니다
꼬마빌딩·상가건물 매매는 매매가뿐 아니라 임대차 승계, 보증금, 실제 월세 입금, 공실, 건물 상태, 세금·대출 조건까지 함께 봐야 합니다. 수익률 숫자만으로 안전성을 단정하기 어렵습니다.
스마일부동산중개법인은 고객님의 입장에서 렌트롤, 등기부, 건축물대장, 현장 상태를 꼼꼼히 확인하고, 세무·건축·법무 등 전문가 확인이 필요한 부분을 구분해 안내해 드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 꼬마빌딩 수익률은 몇 %면 좋은가요?
지역, 건물 상태, 임차인 안정성, 금리, 향후 가치상승 기대에 따라 달라집니다. 단순 %보다 공실과 수선비를 반영한 현금흐름이 버티는지가 더 중요합니다.
Q. cap rate와 실질수익률은 같은 뜻인가요?
다릅니다. cap rate는 건물의 NOI를 매입가로 나눈 자산 가격 지표이고, 실질수익률은 매수자의 대출·세금·취득비용까지 반영한 투자자 관점 수익률입니다.
Q. 수익률 계산은 중개사가 해주나요?
자료 기반의 참고 계산과 비교는 도와드릴 수 있습니다. 다만 세금, 대출, 회계 처리는 개인 상황에 따라 달라지므로 세무사·금융기관 확인이 필요합니다.
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