상가 임대차 계약 전 체크리스트 — 계약서에 도장 찍기 전 확인할 9가지

1. 건축물대장 — 내 업종이 가능한 건물인지

건축물대장에서 해당 호실의 용도(근린생활시설·업무시설 등)를 확인해야 합니다. 음식점·학원·병원처럼 인허가가 필요한 업종은 용도와 시설 기준이 맞지 않으면 영업신고 자체가 안 될 수 있습니다.

위반건축물 등재 여부도 함께 봐야 합니다. 위반건축물로 등재된 건물은 이행강제금, 인허가 제한 등의 문제가 생길 수 있습니다. 스마일부동산은 매물 검토 시 건축물대장과 위반건축물 여부를 함께 확인해 드립니다.

2. 등기부등본 — 보증금이 안전한 건물인지

등기부등본에서 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 근저당·가압류 등 권리관계가 어떤지 확인합니다. 근저당이 많이 잡혀 있는 건물은 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 어려울 수 있으므로, 채권최고액과 건물 가치를 견줘 봐야 합니다.

3. 임대인 본인 확인과 대리 계약

계약은 등기부상 소유자와 직접 하는 것이 원칙입니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 입금해야 합니다.

4~6. 돈에 관한 것 — 권리금·관리비·원상복구

권리금이 있다면 임대인이 아닌 기존 임차인과 별도의 권리금 계약을 쓰고, 영업시설·매출 등 권리금의 근거를 서면으로 남기세요. 관리비는 정액인지 실비정산인지, 무엇이 포함되는지(수도·전기·청소 등) 확인해야 월 부담이 정확해집니다.

원상복구 범위는 분쟁 1순위입니다. 입주 시점의 상태를 사진으로 남기고, '어디까지 복구하는지'(이전 임차인 시설 포함 여부)를 특약으로 명확히 정해 두세요.

7~9. 계약 후 바로 할 것 — 사업자등록·확정일자·특약 점검

입주(인도)와 사업자등록을 갖추면 대항력이 생기고, 확정일자까지 받으면 보증금 보호에 더 유리합니다. 미루지 말고 입주 즉시 처리하는 것이 안전합니다.

마지막으로 특약을 다시 읽어 보세요. 렌트프리(무상임대) 기간, 인테리어 공사 기간의 임대료, 중도해지 조건, 업종 변경 가능 여부처럼 말로 합의한 내용은 전부 특약 문구로 들어가야 효력이 분명해집니다.

• 건축물대장: 용도·위반건축물 확인
• 등기부등본: 소유자·근저당 확인
• 임대인 본인 확인(대리 시 위임장+인감)
• 권리금: 별도 계약서 + 근거 서면화
• 관리비: 포함 항목·정산 방식
• 원상복구: 범위 특약 + 입주 시 사진
• 사업자등록·확정일자: 입주 즉시
• 렌트프리·공사기간 임대료: 특약 명시
• 중도해지·업종변경 조건: 특약 명시