Guide · 비용·시세
상가 임대소득세 — 임대 놓는 사람이 내는 세금
상가 임대수익은 들어오는 월세가 전부가 아닙니다. 종합소득세·부가세가 빠져나가고, 받아둔 보증금에도 세금(간주임대료)이 붙습니다.
한 줄 답
상가 임대소득은 종합소득세 과세 대상이라 다른 소득과 합산 신고하고, 임대인이 일반과세자면 월세에 부가가치세 10%가 붙습니다. 보증금에는 '간주임대료'가 과세되며, 필요경비·임대사업자 등록 여부에 따라 세 부담이 달라지니 세무사 확인이 안전합니다.
종합소득세 — 합산 과세
상가 임대소득은 사업소득으로 분류되어 다른 소득과 합쳐 종합소득세로 신고·납부합니다. 주택임대처럼 분리과세·비과세 폭이 넓지 않아, 소득이 클수록 누진세율 부담이 커집니다. 대신 이자비용·감가상각·수선비·재산세 같은 필요경비를 공제할 수 있어, 증빙을 갖추는 것이 절세의 기본입니다.
부가가치세 — 월세 10% + 간주임대료
임대인이 일반과세 사업자면 월세에 부가가치세 10%를 거래징수하고 세금계산서를 발행합니다(임차인이 일반과세자면 매입세액공제로 돌려받음). 받아둔 보증금에는 '간주임대료'가 적용되어, 일정 이자율로 환산한 금액이 부가세·소득세 과세표준에 반영됩니다. 즉 보증금이 커도 세금에서 완전히 자유롭지는 않습니다.
- 월세 부가세 10% — 세금계산서 발행, '부가세 별도' 표기
- 보증금 → 간주임대료로 과세표준에 반영
- 간이과세·면세 임차인은 부가세 공제가 안 돼 실부담
임대사업자등록·절세 포인트
상가 임대는 사업자등록이 필요하고, 비용 증빙과 감가상각을 제대로 활용하면 과세소득을 줄일 수 있습니다. 특히 건물 분양 때 부가세를 환급받았다면, 일정 기간 내 폐업·면세 전환·용도 변경 시 환급분이 추징될 수 있으니 주의해야 합니다. 구체적인 신고·절세는 세무사 확인이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 받아둔 보증금에도 세금이 붙나요?
네. 보증금은 '간주임대료'로 환산되어 부가세·소득세 과세표준에 반영됩니다. 월세를 낮추고 보증금을 키워도 세금에서 완전히 벗어나지는 못합니다.
Q. 월세 부가세는 결국 누가 부담하나요?
일반과세 임대인은 임차인에게서 부가세를 받아 신고·납부합니다. 임차인이 일반과세자면 매입세액공제로 돌려받아 실부담이 없지만, 간이·면세사업자 임차인은 공제가 안 돼 비용이 됩니다.
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