건물주가 바뀌면 임차인은 어떻게 되나 — 계약·보증금·월세의 운명

계약은 자동으로 승계된다

건물의 인도(입주)와 사업자등록으로 대항력을 갖춘 임차인의 임대차는, 건물이 팔리면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 계약 기간, 보증금, 월세, 특약(렌트프리 등 계약서에 적힌 내용)이 전부 승계됩니다.

보증금을 돌려줄 의무도 새 건물주에게 넘어갑니다. 계약서를 새로 쓸 필요도 없습니다. 오히려 새 임대인이 재계약을 요구하며 조건을 바꾸려 한다면, 기존 계약의 잔여 기간과 갱신요구권이 불리해지지 않는지 확인한 뒤에 응해야 합니다.

'주인이 바뀌었으니 나가라'는 요구는 대항력을 갖춘 임차인에게 효력이 없습니다. 갱신 거절은 법이 정한 사유(차임 연체 등)가 있을 때만 가능합니다.

임차인이 바로 챙길 세 가지

첫째, 등기부등본으로 소유권 이전이 실제 완료됐는지 확인한 뒤에 월세 입금 계좌를 바꾸세요. 등기 전에 '새 주인'이라는 사람 말만 믿고 입금하면 이중지급 위험이 있습니다.

둘째, 사업자등록 사항이 실제 사용 현황과 일치하는지 점검하세요. 대항력은 이 요건 위에 서 있습니다.

셋째, 계약서에 없는 구두 약속(렌트프리 연장, 시설 묵인 등)은 새 임대인에게 주장하기 어렵습니다. 전 임대인과의 합의가 있었다면 지금이라도 서면으로 정리해 두는 것이 좋습니다.

사업자등록이 없다면 — 가장 위험한 경우

사업자등록을 하지 않아 대항력이 없는 임차인은 새 소유자에게 임대차를 주장하지 못할 수 있습니다. 보증금도 전 소유자에게 청구해야 하는 처지가 될 수 있어 회수가 어려워집니다. 입주하면 사업자등록과 확정일자를 미루지 말아야 하는 가장 현실적인 이유입니다.