분양상가 '선임대 확정'의 함정 — 투자 전 검증 4단계

전형적인 수법

분양 단계에서 '유명 프랜차이즈 입점 확정', '연 수익률 보장'을 내세워 분양가를 정당화한 뒤, 준공 시점이 되면 임차인의 실체가 없거나, 몇 달 월세만 지원되고 끝나거나, 보장 주체가 책임 능력 없는 분양대행사였던 것으로 드러나는 패턴입니다.

결과는 공실과 분양가 대비 낮은 임대료, 그리고 수익률 광고를 믿고 잡은 대출 부담으로 이어집니다. 분양 광고의 수익률 숫자는 검증 대상이지 근거가 아닙니다.

검증 4단계

계약 전, 다음 네 가지를 서류로 확인하세요.

• ① 임대차계약서 원본: 선임대가 진짜라면 계약서가 있습니다. 임차인 명의(법인이면 등기부), 보증금·월세, 기간을 직접 확인하세요. 가맹 브랜드 이름만 들어간 '입점의향서'는 계약이 아닙니다.
• ② 계약 주체: 임대차·수익 보장의 주체가 시행사인지 분양대행사인지 확인하세요. 대행사의 구두 약속이나 별지 약정은 책임을 묻기 어려운 경우가 많습니다.
• ③ 보증금 실입금: 보증금이 실제 입금된 내역이 있는지 확인하세요. 입금 없는 계약서는 언제든 사라질 수 있습니다.
• ④ 수익률 역산: 약속된 월세가 주변 시세와 맞는지 비교하세요. 주변 1층 시세보다 눈에 띄게 높은 월세로 계산된 수익률은 그 자체가 경고 신호입니다.

수익률은 직접 계산해야 한다

상가 수익률은 '연 임대료를 투자금으로 나눈 값'이 기본이지만, 광고는 보증금을 빼지 않거나 공실·관리비 부담을 무시한 숫자를 쓰는 경우가 많습니다. 실투자금(분양가 − 보증금 − 대출) 기준으로, 공실 가능성과 세금까지 감안해 보수적으로 다시 계산해 보세요.

월세의 적정성은 인근 같은 층·비슷한 면적의 실제 임대 시세와 비교하는 것이 가장 객관적입니다. 준공 전 분양이라면 상가 구성(MD)이나 호실 배치가 바뀔 수 있다는 점도 분양계약서에서 확인할 부분입니다.