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임대료를 올려달라고 할 때 — 상가 차임 증감과 5% 상한
상담에서 가장 많은 질문이 '월세를 올려달라는데 응해야 하느냐'입니다. 시점(기간 중인지 갱신 때인지)과 환산보증금에 따라 답이 갈립니다.
한 줄 답
계약 기간 중에는 임대인이 일방적으로 월세를 올릴 수 없습니다. 갱신 시에도 환산보증금 이내 보호대상이면 증액은 5%를 넘지 못하고 1년 내 재증액이 금지되며, 임차인도 경제사정 변동을 이유로 감액을 청구할 수 있습니다.
계약 기간 중에는 일방적 인상이 안 된다
약정한 계약 기간 동안에는 임대인이 마음대로 차임을 올릴 수 없습니다. 기간 중에 '월세를 올려달라'는 요구가 와도, 임차인이 합의하지 않으면 종전 조건이 그대로 유지됩니다.
임대료 조정이 정식으로 논의되는 시점은 보통 계약 갱신(재계약) 때입니다. 그래서 인상 요구를 받으면 '지금이 기간 중인지, 갱신 시점인지'부터 가르는 것이 출발점입니다.
갱신할 때 — 5% 상한과 1년 제한
상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임대차라면, 차임이나 보증금의 증액 청구는 약정 금액의 5%를 넘지 못합니다. 또한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 요구할 수 없습니다.
여기서 '보호를 받는 임대차'인지는 환산보증금으로 가립니다. 환산보증금은 '보증금 + (월세 × 100)'으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원·월세 250만 원이면 환산보증금은 5,000만 + 2억 5,000만 = 3억 원입니다.
환산보증금을 넘으면 5% 상한이 없다
환산보증금이 지역별 보호 한도를 초과하는 임대차에는 5% 증액 상한이 적용되지 않습니다. 이 경우 인상 폭은 당사자 협의로 정해지므로, 주변 시세와 비교해 협상하는 것이 핵심입니다.
다만 환산보증금을 초과하더라도 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 같은 일부 조항은 그대로 적용됩니다. 내 임대차가 보호 한도 이내인지 초과인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로, 지역별 한도는 반드시 확인하세요.
임차인도 내려달라고 할 수 있다 — 감액청구
차임 증감청구권은 임대인만의 권리가 아닙니다. 조세·공과금의 변동이나 경제 사정의 현저한 변동으로 기존 차임이 적정하지 않게 되었다면, 임차인도 장래분에 대해 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 감액에는 5% 같은 상한 제한이 없습니다.
다만 임대인이 응하지 않으면 협의·조정·소송으로 이어질 수 있으니, 매출 추이나 상권 변화 등 근거 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.
부산 구별 상가 1층 평당 환산 임대료(중앙값)
스마일부동산 집계 · 최근 1년 거래·호가 기준 · 매일 갱신
| 지역(구) | 평당 임대료 | 최근 추세 |
|---|---|---|
| 해운대구 | 13만원/평 | 상승 |
| 남구 | 10만원/평 | 상승 |
| 부산진구 | 10만원/평 | 상승 |
| 수영구 | 9만원/평 | 하락 |
| 동래구 | 8만원/평 | 상승 |
| 연제구 | 8만원/평 | 상승 |
| 동구 | 7만원/평 | 상승 |
| 중구 | 7만원/평 | 상승 |
| 기장군 | 7만원/평 | 상승 |
| 북구 | 7만원/평 | 보합 |
| 서구 | 7만원/평 | 보합 |
| 강서구 | 7만원/평 | 상승 |
| 금정구 | 7만원/평 | 하락 |
| 사하구 | 6만원/평 | 상승 |
| 사상구 | 6만원/평 | 하락 |
| 영도구 | 6만원/평 | 하락 |
자주 묻는 질문
Q. 재계약하며 월세를 10% 올려달라고 합니다. 거부할 수 있나요?
환산보증금 이내의 보호대상 임대차라면 증액은 5%를 넘지 못합니다. 초과 임대차라면 상한이 없어 협의로 정해지니 주변 시세와 비교해 협상하세요. 내 임대차가 어느 쪽인지부터 확인이 필요합니다.
Q. 장사가 너무 안되는데 월세를 내려달라고 할 수 있나요?
경제 사정의 현저한 변동 등으로 기존 차임이 적정하지 않게 됐다면 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다. 임대인이 응하지 않으면 협의·조정으로 가게 되므로, 매출 추이 같은 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.
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