Guide · 계약·법률
상가 양도양수 — 점포를 넘기고 넘겨받을 때 챙길 것
장사를 넘기거나 넘겨받는 양도양수는 권리금만 주고받으면 끝이 아닙니다. 임대인 동의, 세금, 인허가까지 한 번에 정리해야 뒤탈이 없습니다.
한 줄 답
상가 양도양수는 권리금 정산뿐 아니라 ① 임대인의 동의·신규 임대차계약(승계), ② 포괄양수도면 부가세 생략 가능(요건·특약 확인), ③ 양수인의 인허가 재신청·승계를 함께 챙겨야 합니다. 양도인의 미납 임대료·공과금·세금도 인수 전 반드시 확인해야 합니다.
양도양수 = 영업을 넘기는 것, 임대차는 별개
양도양수는 운영하던 영업(권리금·시설·거래처·노하우)을 통째로 넘기고 넘겨받는 거래입니다. 그런데 점포를 쓰는 권리, 즉 임대차는 양도인과 임대인 사이의 계약이라 자동으로 따라오지 않습니다.
그래서 양수인은 임대인과 새로 임대차계약을 맺거나, 임대인 동의를 받아 양도인의 임대차 지위를 승계해야 합니다. 이 절차 없이 권리금만 주면 정작 점포를 쓸 권리가 비어 있는 셈이 됩니다.
임대인 동의와 임대차 승계
양수인이 들어가려면 임대인의 동의가 필수입니다. 임대인은 새 임차인의 업종·신용을 보고 계약 여부를 정하므로, 양도 합의 전에 임대인이 승계·신규계약에 응하는지 먼저 확인해야 합니다.
보증금은 양도인이 임대인에게서 돌려받고 양수인이 새로 예치하는 식으로 정산하는 것이 원칙입니다. 양도인↔양수인끼리 보증금을 직접 넘기기로 했다면, 임대인 장부상 임차인·보증금 명의가 정확히 바뀌는지 확인해야 합니다.
세금 — 포괄양수도와 권리금 과세
사업에 관한 권리·의무 일체를 그대로 넘기는 '포괄양수도'에 해당하면, 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 생략될 수 있습니다. 다만 양수인이 같은 과세유형으로 사업을 이어가는 등 요건을 충족해야 하고, 요건 미충족인데 부가세를 생략하면 나중에 추징될 수 있습니다.
그래서 '포괄양수도로 하되, 과세 대상으로 판정되면 양수인이 부가세를 부담한다'는 안전 특약을 넣는 것이 실무 표준입니다. 권리금을 받는 양도인에게는 기타소득세가 따르니, 금액이 크면 세무사 확인을 권합니다.
인허가 — 양수인 명의로 다시
영업 인허가는 사람(사업자)에 붙는 것이라, 양수인은 업종에 맞춰 영업신고·등록·허가를 새로 하거나 명의변경(지위 승계)을 해야 합니다. 승계가 가능한 업종도 있고 재신청이 필요한 업종도 있으니, 양도 전에 관할 기관 기준을 확인해야 영업 공백을 막습니다.
양수인이 인수 전 확인할 것
권리금을 치르기 전에 양도인 쪽에 숨은 리스크가 없는지 확인하는 단계입니다.
- 양도인의 미납 임대료·관리비·공과금(전기·가스·수도) — 인수 시 떠안지 않도록 정산 확인
- 매출 검증 — 제시 매출을 POS·카드매출·부가세 신고자료로 대조
- 시설 상태와 노후 — 시설권리금이 적정한지 직접 점검
- 건축물대장 위반건축물 여부, 내 업종의 인허가 가능 여부
자주 묻는 질문
Q. 권리금만 주면 가게가 내 것이 되나요?
아닙니다. 권리금은 영업을 인수하는 대가일 뿐이고, 점포를 쓰려면 임대인과 새로 계약하거나 임대차를 승계해야 하며 인허가도 양수인 명의로 처리해야 합니다.
Q. 포괄양수도로 하면 부가세를 안 내나요?
사업 일체를 같은 조건으로 승계하는 요건을 충족하면 부가세가 생략될 수 있지만, 요건을 못 갖추면 추징될 수 있습니다. 안전 특약을 넣고 세무사 확인을 받는 것이 좋습니다.
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