임대인이 제소전화해를 하자고 할 때 — 서명 전 확인 3가지

제소전화해란

소송을 하기 전에 당사자가 합의한 내용을 법원에서 화해조서로 만들어 두는 제도입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가져서, 임차인이 조서에 적힌 의무(예: 일정 수준의 차임 연체 시 건물 인도)를 어기면 임대인은 별도의 명도소송 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

임대인 입장에서는 명도 분쟁에 걸리는 긴 시간을 줄이는 안전장치이고, 그래서 합법적이고 드물지 않은 요구입니다. 문제는 내용입니다 — 한번 성립하면 다투기가 매우 어렵기 때문에, 서명 전에 조항을 꼼꼼히 봐야 합니다.

서명 전 확인 3가지

화해조항을 받으면 최소한 다음 세 가지를 확인하세요.

• ① 인도(퇴거) 사유가 과도하지 않은가 — 법이 정한 해지 수준(상당한 차임 연체 등)과 비슷한지, '한 번만 늦어도 즉시 인도' 같은 조항은 아닌지.
• ② 법이 보장하는 권리를 포기시키는 조항이 없는가 — 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회와 모순되는 문구는 처음부터 빼자고 요구하는 것이 안전합니다.
• ③ 조항의 임대차 조건(기간·보증금·차임)이 실제 계약서와 일치하는가.

절차와 비용

쌍방이 합의한 조항으로 법원에 신청하고, 화해기일에 출석(통상 변호사 대리)해 성립합니다. 신청부터 성립까지 보통 한두 달 안팎이 걸리고, 실비의 대부분은 변호사 보수입니다. 비용을 누가 부담할지(통상 요구하는 쪽인 임대인, 또는 분담)는 특약으로 정해 두는 것이 깔끔합니다.

제소전화해는 임차인의 협조 없이는 만들 수 없는 제도입니다. 응할지 말지는 협상의 영역이니, 조항을 합리적인 수준으로 조정하는 조건으로 응하는 것이 현실적인 접근입니다. 내용이 복잡하다면 서명 전에 변호사 검토를 받는 것을 권합니다.