Guide · 비용·시세
상가 투자 수익률 계산법 — 실투자금·공실까지 반영해서
'수익률 8% 보장' 광고의 숫자는 대개 가장 좋은 가정으로 만든 값입니다. 내 돈이 실제로 얼마 들어가고 얼마가 남는지로 다시 계산해야 진짜가 보입니다.
한 줄 답
상가 수익률은 '연 순임대수익 ÷ 실투자금(매입가-보증금-대출)'으로 보고, 광고 수익률은 공실·관리비·세금·대출이자를 뺀 현실값으로 재계산해야 합니다. 약속된 월세가 주변 같은 층 실제 시세와 맞는지 검증하는 것이 출발점입니다.
표면수익률과 실질수익률
표면수익률은 '연 임대료 ÷ 매입가'로 간단히 보는 값이고, 실질수익률은 '연 순임대료(임대료−비용) ÷ 실투자금(매입가−보증금−대출)'입니다. 보증금과 대출을 빼면 실제 투입한 내 돈이 줄어 수익률이 올라가는 레버리지 효과가 있지만, 그만큼 공실·금리 위험도 커집니다.
광고에 적힌 수익률이 표면인지 실질인지, 무엇을 빼고 더했는지부터 확인하세요. 같은 매물도 가정에 따라 숫자가 크게 달라집니다.
광고 수익률이 부풀려지는 지점
분양·매매 광고의 수익률은 대개 가장 유리한 가정으로 계산됩니다. 공실을 0으로 두고, 재산세·종합부동산세·임대소득세와 관리비, 대출이자를 빼지 않은 채 표면수익률만 내세우는 식입니다. '선임대 확정'이 실체 없는 경우도 많습니다.
보수적으로 다시 계산하세요. 일정 기간의 공실, 보유 관련 세금, 대출이자, 중개·취득 비용까지 반영하면 광고 수익률과 현실의 차이가 드러납니다.
- 공실 0 가정 → 지역·업종에 맞는 공실 기간 반영
- 세금(재산세·종부세·임대소득세)·관리비 차감
- 대출이자·취득세·중개보수 등 실비 반영
- '선임대 확정'은 임대차계약서·보증금 입금으로 검증
월세의 적정성부터 검증
수익률의 분자인 월세가 부풀려져 있으면 수익률 전체가 허구입니다. 약속된 월세가 주변 같은 층·비슷한 면적의 실제 임대 시세와 맞는지부터 대조하세요. 스마일부동산의 시세 지도로 인근 1층 평당 시세를 확인하면 빠르게 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공실은 얼마로 잡아야 하나요?
지역·업종·입지에 따라 다르지만, 수익률을 보수적으로 보려면 일정 기간(예: 연중 몇 개월)을 비는 것으로 가정해 보는 것이 안전합니다. 주변 공실 상태와 임대 회전을 함께 살피세요.
Q. 대출을 끼면 수익률이 정말 오르나요?
실투자금이 줄어 표면적으로는 수익률이 오릅니다(레버리지). 다만 공실이 생기거나 금리가 오르면 이자 부담이 그대로 손실로 돌아오니, 무리한 대출보다 버틸 수 있는 선에서 잡아야 합니다.
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