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전대차(재임대) 제대로 알기 — 동의 없는 전대의 위험
임차인에게서 다시 빌리는 전대차는 구조상 한 단계 위 계약이 흔들리면 함께 위험해집니다. 들어가는 쪽도, 내주는 쪽도 임대인 동의가 출발점입니다.
한 줄 답
전대차(재임대)는 임대인의 서면 동의가 핵심입니다. 동의 없이 전대하면 원 계약이 해지될 수 있고, 공유오피스·숍인숍도 대부분 전대 구조이므로 임대인 동의와 원 임대차의 잔여 기간을 확인해야 합니다.
전대차의 구조 — 왜 한 단계 더 위험한가
전대차는 임차인(전대인)이 빌린 공간의 전부나 일부를 제3자(전차인)에게 다시 임대하는 계약입니다. 건물주와 임차인의 원래 계약은 그대로 있고, 그 위에 내 계약이 얹히는 구조입니다.
그래서 원 임대차가 차임 연체 등으로 해지되면 전차인도 함께 나가야 할 수 있습니다. 전대 보증금은 건물주가 아닌 전대인에게 맡긴 돈이라, 전대인의 사정이 나빠지면 회수가 어려울 수 있다는 점도 일반 임대차와 다릅니다.
임대인 동의 — 있고 없고가 전부를 가른다
임대인 동의 없이 전대하면 임대인은 원 임대차계약 자체를 해지할 수 있습니다(민법). 건물의 아주 일부를 쓰게 하는 경우는 예외가 인정될 수 있지만, 그 경계가 모호해 실무에서는 서면 동의를 받는 것이 원칙입니다.
임대인 동의를 받은 전대차의 전차인은 상가건물 임대차보호법상 상당한 보호(갱신 관련 권리 등)를 받을 수 있고, 사업자등록도 전대차계약서와 동의서로 가능합니다. 반대로 동의 없는 전대차는 이 보호의 토대가 흔들립니다.
우리 회사 조건이면 어디가 맞을지 궁금하면, 검색 전에 먼저 물어보는 게 빠릅니다.
사무실 상담하기 →전차인이 계약 전 확인할 것
공유오피스·소호 사무실도 대부분 운영사가 통째로 빌려 재임대하는 전대 구조입니다. 들어가기 전에 확인할 것은 세 가지입니다.
- 임대인의 전대 동의가 서면으로 있는가 (구두 동의는 분쟁 시 입증이 어렵습니다)
- 원 임대차의 남은 기간이 내 계약 기간을 덮는가 (원 계약이 먼저 끝나면 함께 위험)
- 보증금 규모를 최소화하거나 보호 방안을 협의했는가 (전대 보증금은 전대인에게 맡기는 돈)
내주는 쪽(임차인)이라면
남는 공간을 다른 사업자에게 내주는 것도 전대입니다. 임대인 동의 없이 진행하면 내 계약의 해지 사유가 될 수 있으니, 먼저 임대인의 서면 동의를 받고 면적을 특정한 전대차계약서를 쓰는 것이 안전합니다. 들어오는 사업자의 사업자등록에도 이 서류들이 필요합니다.
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사무실 임대는 월세와 평수만으로 판단하기 어렵습니다. 주차, 엘리베이터, 화장실, 관리비, 냉난방, 원상복구처럼 입주 후 체감되는 조건까지 함께 봐야 합니다.
스마일부동산중개법인은 이러한 세심한 부분까지 고객님의 입장에서 꼼꼼하게 확인해 드리고, 업무 방식에 맞는 선택지를 비교해 드립니다.
자주 묻는 질문
Q. 매장 한쪽에 작은 코너(숍인숍)를 내주는 것도 동의가 필요한가요?
소부분 사용은 법적으로 해지 사유가 안 될 수 있지만, '소부분'의 판단이 사안마다 갈립니다. 분쟁을 예방하려면 임대인에게 미리 알리고 동의를 받아 두는 것이 안전합니다.
Q. 공유오피스 입주도 전대차라면, 위험한 건가요?
구조 자체가 위험하다기보다 확인할 게 하나 더 있다는 뜻입니다. 운영사가 임대인 동의를 받았는지, 운영사의 임대차 기간과 내 이용 기간이 맞는지 확인하고, 보증금이 큰 계약이라면 운영사의 신뢰도를 함께 보면 됩니다.
Q. 제 상황은 조금 다른데, 어떻게 확인하나요?
가이드는 일반 기준이라 개별 계약·자리마다 결론이 다를 수 있습니다. 지역·업종·조건을 문의로 남겨주시거나 전화(051-638-5552)로 주시면 스마일부동산중개법인이 확인해 드립니다.
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