전대차(재임대) 제대로 알기 — 동의 없는 전대의 위험

전대차의 구조 — 왜 한 단계 더 위험한가

전대차는 임차인(전대인)이 빌린 공간의 전부나 일부를 제3자(전차인)에게 다시 임대하는 계약입니다. 건물주와 임차인의 원래 계약은 그대로 있고, 그 위에 내 계약이 얹히는 구조입니다.

그래서 원 임대차가 차임 연체 등으로 해지되면 전차인도 함께 나가야 할 수 있습니다. 전대 보증금은 건물주가 아닌 전대인에게 맡긴 돈이라, 전대인의 사정이 나빠지면 회수가 어려울 수 있다는 점도 일반 임대차와 다릅니다.

임대인 동의 — 있고 없고가 전부를 가른다

임대인 동의 없이 전대하면 임대인은 원 임대차계약 자체를 해지할 수 있습니다(민법). 건물의 아주 일부를 쓰게 하는 경우는 예외가 인정될 수 있지만, 그 경계가 모호해 실무에서는 서면 동의를 받는 것이 원칙입니다.

임대인 동의를 받은 전대차의 전차인은 상가건물 임대차보호법상 상당한 보호(갱신 관련 권리 등)를 받을 수 있고, 사업자등록도 전대차계약서와 동의서로 가능합니다. 반대로 동의 없는 전대차는 이 보호의 토대가 흔들립니다.

전차인이 계약 전 확인할 것

공유오피스·소호 사무실도 대부분 운영사가 통째로 빌려 재임대하는 전대 구조입니다. 들어가기 전에 확인할 것은 세 가지입니다.

• 임대인의 전대 동의가 서면으로 있는가 (구두 동의는 분쟁 시 입증이 어렵습니다)
• 원 임대차의 남은 기간이 내 계약 기간을 덮는가 (원 계약이 먼저 끝나면 함께 위험)
• 보증금 규모를 최소화하거나 보호 방안을 협의했는가 (전대 보증금은 전대인에게 맡기는 돈)

내주는 쪽(임차인)이라면

남는 공간을 다른 사업자에게 내주는 것도 전대입니다. 임대인 동의 없이 진행하면 내 계약의 해지 사유가 될 수 있으니, 먼저 임대인의 서면 동의를 받고 면적을 특정한 전대차계약서를 쓰는 것이 안전합니다. 들어오는 사업자의 사업자등록에도 이 서류들이 필요합니다.