상가 보증금·월세 환산법 — 전환율로 조건 비교하는 법

왜 환산이 필요한가

상가·사무실 매물은 보증금과 월세의 조합이 제각각이라 그대로는 비싸고 싼 것을 비교하기 어렵습니다. 보증금을 월세로(또는 그 반대로) 환산해 같은 기준으로 맞추면, 실제 부담을 한눈에 견줄 수 있습니다.

전환율로 환산하는 법

보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율(연이율)을 적용합니다. '보증금 × 전환율 ÷ 12'가 그 보증금에 상응하는 월세입니다. 예를 들어 전환율 6%로 보증금 1억원을 월세로 환산하면 1억 × 0.06 ÷ 12 = 월 50만원이 됩니다.

따라서 '보증금 1억 + 월세 300'의 환산월세는 50만 + 300만 = 350만원, '보증금 5,000 + 월세 400'은 25만 + 400만 = 425만원입니다. 보증금이 커 보였던 첫 번째 매물이 실제로는 더 저렴한 셈입니다.

• 환산월세 = 월세 + (보증금 × 전환율 ÷ 12)
• 환산보증금 = 보증금 + (월세 ÷ 전환율 × 12)
• 전환율은 시장 금리·관행에 따라 달라지므로 같은 비교에는 같은 전환율을 적용해야 공정합니다.

평당가까지 보면 더 정확하다

면적이 다른 매물끼리는 환산월세를 전용면적(평)으로 나눈 '평당 임대료'로 비교하는 것이 가장 객관적입니다. 스마일부동산의 시세 지도는 부산 상가의 1층 평당 환산 임대료를 동·지번 단위로 보여주므로, 관심 매물이 주변 시세 대비 비싼지 싼지 바로 확인할 수 있습니다.