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보증금을 안 돌려줄 때 — 소송 전에 분쟁조정위원회부터
임대인과 말이 안 통할 때 곧장 소송으로 가면 시간과 비용이 큽니다. 그 사이에 법이 만들어 둔 공식 절차가 분쟁조정위원회입니다.
어떤 분쟁을 다루나
상가건물 임대차보호법에 따라 설치된 조정 기구로, 보증금·차임의 증감, 임대차 기간, 보증금이나 임차물의 반환, 권리금, 원상복구 등 임대차 관계의 분쟁 전반을 다룹니다. 대한법률구조공단·LH·한국부동산원 등이 운영하며 부산을 포함한 주요 도시에 설치되어 있습니다.
비용이 거의 들지 않고 변호사 없이 신청할 수 있으며, 신청 후 60일 이내 처리가 원칙(필요시 30일 연장)이라 소송보다 압도적으로 빠릅니다.
절차와 효력
임대차계약서와 분쟁 내용을 입증할 자료(문자, 견적서, 사진 등)를 갖춰 운영기관에 방문·우편·온라인으로 신청합니다. 조정이 성립하면 합의로서 효력이 생기고, 강제집행을 승낙하는 취지를 조정서에 적으면 집행력까지 확보할 수 있습니다.
한계도 있습니다. 상대방이 절차에 협조하지 않으면 조정이 어려울 수 있습니다. 다만 불응 자체가 이후 소송에서 상대에게 부담이 되는 경우가 많아, 비용 대비 손해 볼 것 없는 첫수로 평가됩니다.
순서를 만들면 힘이 생긴다
실무에서 효과적인 순서는 이렇습니다. 먼저 내용증명으로 요구 사항과 기한을 명확히 고정하고, 기한 내 응답이 없으면 조정을 신청합니다. 조정 과정에서 정리된 쟁점과 자료는 조정이 불성립해 소송으로 가더라도 그대로 쓰입니다.
주의할 점 하나 — 조정이 진행되는 동안에도 계약 기간과 기한이 걸린 권리(갱신 요구 등)는 계속 흘러갑니다. 기한이 있는 권리는 조정과 별도로 제때 행사해 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 조정 신청에 비용이 얼마나 드나요?
신청 수수료가 소액(보증금 규모에 따라 수만 원 이내 수준)이고 변호사 선임 없이 진행할 수 있어, 명도소송이나 보증금 반환 소송 대비 비용 부담이 크게 낮습니다.
Q. 임대인이 조정에 안 나오면 어떻게 되나요?
상대방이 끝까지 불응하면 조정이 성립하기 어렵고 결국 소송으로 가야 할 수 있습니다. 다만 제도 개선으로 절차 개시 요건이 보강되어 왔고, 정리된 자료는 소송에서 그대로 활용됩니다.
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 법령·기준은 개정될 수 있고 개별 상황에 따라 달라집니다. 실제 계약 전에는 반드시 스마일부동산중개법인 중개사와 구체적인 사항을 확인하세요.