상가 보증금, 등기부에서 위험을 읽는 법

을구 — 근저당과 채권최고액

을구에는 건물을 담보로 잡은 권리(근저당 등)가 나옵니다. 핵심 숫자는 채권최고액입니다. 통상 실제 대출 원금보다 높게(원금의 110~130% 수준) 설정되며, 건물이 경매로 넘어가면 나보다 먼저 설정된 근저당이 먼저 배당을 받아 갑니다.

간단한 가늠법은 이렇습니다. 먼저 설정된 채권최고액 합계에 나보다 앞선 다른 임차인들의 보증금, 그리고 내 보증금까지 더한 금액이, 건물 시세에 보수적인 경매 낙찰가율을 곱한 값 안에 들어오는지 보는 것입니다. 상가의 낙찰가율은 주택보다 낮고 편차가 커서 넉넉하게 여유를 두고 판단해야 합니다.

임대인이 '대출은 다 갚았고 말소만 안 했다'고 한다면, 말이 아니라 말소를 요구하세요. 잔액이 없다면 말소는 어렵지 않습니다.

갑구 — 소유권에 붙은 경고등

갑구에는 소유권과 그에 대한 다툼이 기록됩니다. 다음 등기가 보이면 보증금 위험 신호입니다.

• 가압류: 돈 문제로 소송 중이라는 뜻. 여러 건이거나 금액이 크면 재무 부실 신호입니다.
• 가처분: 소유권 자체를 다투는 중. 주인이 바뀔 수 있어 계약을 보류할 사안입니다.
• 가등기: 소유권 이전이 예약된 상태. 본등기가 되면 이후 권리가 흔들릴 수 있습니다.
• 압류: 세금 체납. 세금은 배당에서 우선되는 경우가 많아 금액이 안 보이는 만큼 더 위험합니다.
• 경매개시결정: 이미 경매가 시작된 건물. 신규 임차는 사실상 피해야 합니다.

등기부에 안 보이는 위험까지

임대인의 세금 체납은 압류 등기 전이라면 등기부에 보이지 않지만, 경매 배당에서 보증금보다 앞설 수 있습니다. 임차 예정자는 임대인 동의를 받아 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있는 제도가 있으니, 보증금이 큰 계약이라면 활용을 검토하세요.

다른 호실 임차인들의 보증금 합계도 등기부에 없습니다. 임대인에게 임대차 현황을 요청하고, 제공을 꺼린다면 그 자체를 신호로 받아들이는 것이 합리적입니다.

마지막으로, 등기부는 계약 당일에 다시 떼야 합니다. 며칠 사이에 가압류나 경매개시가 새로 잡히는 일이 실제로 있습니다.