등기부에 '신탁'이 보이면 — 보증금을 지키는 확인 절차

신탁이 뭐길래 위험한가

건물주가 대출 등을 위해 부동산을 신탁회사에 맡기면, 등기부상 소유권이 신탁회사(수탁자)로 넘어갑니다. 원래 주인(위탁자)은 건물을 관리하고 있어도 법적으로는 더 이상 마음대로 임대할 권한이 없는 경우가 많습니다.

그런데 현장에서는 위탁자가 '신탁은 형식일 뿐 건물주는 나'라며 자기 명의로 계약하고 보증금을 받는 일이 벌어집니다. 신탁회사의 동의 없는 이런 계약은 임차인이 신탁회사나 건물을 사 가는 사람에게 권리를 주장하지 못해, 보증금을 잃는 사고로 이어질 수 있습니다.

확인 절차 세 가지

등기부 갑구에 '신탁'이 보이면 다음 순서로 확인합니다.

• ① 신탁원부 발급: 등기소(인터넷등기소)에서 누구나 뗄 수 있습니다. 임대 권한이 위탁자와 수탁자 중 누구에게 있는지, 임대 시 수탁자(또는 우선수익자) 동의가 필요한지가 적혀 있습니다.
• ② 동의 서면 확보: 수탁자 동의가 필요한 구조라면 신탁회사의 서면 동의를 계약서에 첨부합니다. 위탁자의 '책임지겠다'는 각서는 신탁회사에 대한 효력이 없습니다.
• ③ 입금 계좌 확인: 보증금은 신탁원부가 정한 계좌(통상 수탁자 계좌 또는 동의된 계좌)로 입금합니다. 위탁자 개인 계좌 입금은 사고의 전형적인 경로입니다.

이미 계약했다면

신탁 건물에 이미 임차 중이라면 지금이라도 신탁원부를 확인해 내 계약이 적법한 권한자와 체결됐는지 점검해 보세요. 동의가 누락된 상태라면 추후 동의를 받아 보완하는 협의가 필요할 수 있고, 상황에 따라 전문가 상담이 필요합니다.

신탁이 끝나(신탁등기 말소) 소유권이 위탁자에게 돌아오면 일반 임대차와 같아집니다. 등기부를 다시 떼어 현재 상태를 확인하는 것이 출발점입니다.